ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YER ALAN ÖNEMLİ HUSUSLAR
1- Bağımsız Bölümlerin Devri ve Yükleniciye Devrin İpotekli Yapılması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ücret arsa payı ve bağımsız bölüm devri ile sağlanır. Sözleşmelerde açıkça belirtilmedikçe devir eksiksiz teslim ile olur. Ancak iyiniyet ilkeleri gereği işin ilerleme durumuna göre kademeli devri iki taraf için de makul olandır. Yükleniciye devir yapılması aşamasını hisse devri değil, kat irtifakı sonrası aşamalı bağımsız bölüm devri şeklinde önerilmektedir. İstisnai olarak arsa hisse devri olduğunda ise koşula bağlı ipotek olmalıdır. Elbette ki sözleşme iki taraf için de hakkaniyetli ve sürdürülebilir olmalıdır. Dolayısıyla ipotek arsa sahibinin kötüye kullanımına da kapalı olmalıdır.
2- Masrafların Sorumluluğu
Arsa teslimi sonrası, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için genel olarak doğrudan veya dolaylı tüm masrafları yüklenicinin yapması beklenir ve o şekilde düzenlenmelidir. Ancak arsa teslimine kadar olan vergi ve arsa payı borçlarının kime ait olduğunu kararlaştırılmağın-da arsanın “borçsuz ve inşaat yapımına uygun” teslimine kadar olan borçların arsa sahibine ait olduğu kabul edilir. Bunun düzenlenmemesi ile alakalı çok fazla icra takipleri ve uyuşmazlıklar çıkmasına sıklıkla rastlanmaktadır.
3- Arsa Sahibi veya Yüklenicinin Ölümü
Arsa sahibinin ölümü ile sözleşme mirasçıları için geçerlidir ve koşulları değiştirme gerekçesi olamaz. Arsa sahibinin ölümü ve iflası bakımından iflas masası içinde de sözleşme geçerlidir. Bu hususta genelde yüklenici ve ölümüne dair hususlar sözleşme ve projeye bağlı olarak düzenlendiğinde önemli uyuşmazlıkları ortadan kaldırır. İşin yapımı konusunda şirketin mi yoksa yüklenici kişinin mi özellikleri referans alınarak anlaşıldığı önem arz etmektedir. Çünkü düzenleme ona göre yapılır. Genel olan ise tüzel kişiliğe özgülemedir.
4- Fiyat ve Maliyet Farkı
Başlangıçta öngörülmeyen, göz önünde bulundurulmayan durumlar için ek bedel talep edilebilir. Pandemi, enflasyon ve döviz kurlarındaki değişimle pek çok kişiden ek bedel istenmektedir. Hem yüklenici hem de arsa sahibi için bu madde ayrıca ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
5- Devir Yasağı
KKİS asıl yükleniciye duyulan güven ile kurulmaktadır ve devir yasağının düzenlenmemesi arsa sahipleri için ciddi mağduriyetler doğurabilir. Alt taşeronluk, ortaklık ile işin devri karıştırılmamalıdır. Ayrıca bu başlık altında teminat ve ciro edilememe de düzenlenmelidir.
Ayrıca ortaklık konusunda da şirket ve şahıslarla işi yapmak için kurabileceği ortaklıklara dahi belli bir oran koymak gerekir. Yine olası bir devir durumunda arsa/iş sahiplerinin sahip olduğu fesih ve diğer haklar detaylı biçimde düzenlenmelidir.
6- Eksik, Aykırı ve Bozuk İşlerin Yüklenici Ad ve Hesabına Yapılması Hususu
Nama ifaya izin yani yüklenici eksiklik, bozukluk veya aykırılıkları gidermekte direnime düştüyse veya terk etti ise işin bizzat iş sahibi tarafından veya bir başkasına yaptırılıp giderin yükleniciye rücu edilmesidir. Bu gibi durumlarda rücu veya hızlı sonuç alabilmek için belirli bir teminat veya ipotek hızla sonuç almakta etkili olacaktır. Düzenleme ile bazı alacaklarının devri bu işlerin tamamlanması veya tamamlanılmasına bağlanabilir. Bir çok bakımdan detaylı düzenlenmelidir.
7- Teminat ve Şahsi Garantörlük
Teminat mektubu işin tamamlanmaması veya gereği gibi ilerlememesi durumunda kurtarıcı olabilmektedir. Ancak burada en önemli konulardan biri teminatın kullanılabilmesine dair risk detaylarının hazırlandığı metnin eksiksiz ve doğru hazırlanmasıdır. Genel mağduriyetlerden birisi de işi üstlenen yüklenicilerin işi yapmaması veya iflası durumlarında özel kişiye dair süreç ilerletememektir. Bu sebeple sözleşme konusu alacakların garantisi için gerçek kişilerden şahsi kefalet ve garantörlük alınabilir. Tüm ayrıntıları içermelidir.
8- Projenin Arsa Sahiplerine Onaylatılması
Proje süreci genel olarak vekaletle yükleniciye verilir. Burada dikkat edilmesi gereken sözleşme ile proje onayının arsa sahiplerine bırakılmasıdır. Mevcut durumda uygulamada vekalet sonrası proje/ruhsat/imar sürecini yüklenici arsa sahiplerinden herhangi bir onay almaksızın yürütmekte ve süreçte bir çok kötüye kullanım veya uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla bu madde kapsamlı düzenlenmeli, onaya bağlanmalı ve vekaletler o doğrultuda detaylandırılmalıdır. Değişiklikler de yine yazılı onaya bağlanmalıdır.
9- Sözleşmede Hüküm Bulunmaması
Düzenlenmemiş bir durum ile karşılaşma ihtimaline karşın sözleşme detayında bu durumlar için tamamlayıcı hukuki yorum ve yedek hükümlere dair atıflar yapılmalı, karşılıklı olarak sözleşmeyi ayakta tutup çözüm getirecek düzenlemeler olmalıdır.
10- İnşaat Devam Ederken Yüklenicinin 3. Kişilere Bağımsız Bölüm Satması
Alacak devralan 3.kişi işin tamamlanıp, teslimine değin yükleniciye karşı alacaklıdır. Çünkü KKİS ile yüklenici kişisel hak kazanır. Arsa payı devri, pay devri satışı mutlaka ayrıntılı düzenlenmelidir.
İnşaat sözlemesinde yaşanılan hukuki pürüzler veya anlaşmazlıklardan oluşabilecek gayrimenkul hukuku avukatı talebinizi Alanya gayrimenkul hukuku avukatlarına danışarak çözüme kavuşturabilirsiniz.